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新城“节奏”

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新城“节奏”
  

苏州规划新闻中心记者 /卢彬

  陈杰以一个非常扭曲的姿势站立在93路公交车上,不能动弹。“现在人真多,别说有座了,就连好好站着都困难。”他稍微使了下劲,试图让自己站立的空间变得大些。
  外面,是初夏明媚的阳光和波澜不惊的东太湖。沿湖绿地上弥漫着青草味,父亲陪孩子放着风筝,友人们相聚一起谈笑风生,情侣依偎而坐,视线顺着开阔的湖面往南延伸,不远处是一片矗立的高楼。
  这是5月一个普通的周末。跟93路公交车上大多数人一样,陈杰的目的地是位于吴中太湖新城的永旺梦乐城——目前这里仅有的一家大型商业购物中心,也是永旺在中国最成功的购物中心之一。据公开报道,永旺梦乐城(吴中)自2014年开业以来,每日的人流量有2万人次,周末更是高达4-5万人次。这样的数据超出了大部分人的预期,其中就包括永旺梦乐城(苏州)商业管理有限公司总经理广井隆。
  “从开业以来的营业情况看,已经超出了当初预期,但当时选择在这个地方建大型购物中心,也是抱着一点冒险精神的。”他告诉本刊记者,最开始过来的时候,这里非常郊外,没有基础设施,没有公园,也没有住宅。
  在永旺选址之初,这片规划出的30平方公里土地还在安静地等待命运的被改写,关于它的一切愿景几乎都停留在纸面上与想象中。
  从2012年正式启动建设开始,吴中太湖新城至今已历经三年时间,在某种程度上,这座新城里并未发生疾风骤雨般的变化,甚至尚看不见成形的高层建筑。
  “开始我们也着急,希望尽快把新城建起来,但随着逐步地思考和摸索,我们觉得要慢一点,要静下来心去打造一个精品。”苏州太湖新城吴中管理委员会副主任刘叶明在接受本刊记者采访时说。
 

  做好基础
  从苏州老城区出发,上友新高架一路向南,沿路的地产广告牌不断闯入视野,关于吴中太湖新城的未来和所有价值点几乎都汇集在上面,大约20分钟左右车程,便可到达这座正在建设中的新城。
  在这里,整治完成的太湖大堤作为滨湖开放空间,已经成为市民的主要游娱地之一,不远处的永旺梦乐城正一刻不停地吞吐着人流、车流,周围塔吊、叉车、推土机的身影随处可见,但丝毫不影响这座商业体所表现出来的繁华。在这里,虽然你也能感受到每一寸土地正在发生着蜕变,但跟以往诸多地方狂飙突进的造城运动不同,这座新城似乎一直都有自己往前推进的“节奏”。
  苏州太湖新城吴中管理委员会副主任金剑锋将这种“节奏”解释为新城“四先四后”的建设理念,即“先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住”。他说,这样的建设理念可以推进新城内各项基础设施相互配合协调、有序地进行建设工作。
  按照这样的开发建设理念,吴中太湖新城2012年开始从市政道路、景观绿化、生态环境整治、综合管线以及智慧城市建设等方面展开了基础设施建设工作,并获得“2013年度国家智慧城市试点”“省级建筑节能和绿色建筑示范区”等一系列荣誉。
  “这里主要亮点就是智慧城市建设,我们的智慧化程度将在国内处于领先水平。”金剑锋告诉本刊记者,吴中太湖新城整个基建过程都是遵循绿色和智慧的理念,严格按照绿色低碳指标来建设,对新城地上和地下的各类基础设施如道路、给排水管网、燃气管网、路灯等,都充分运用了网络手段,以实现基础设施的信息化管理。
  绿色和智慧就如同血液般流淌在这座新城的每一寸“肌体”。在新城核心区30万方的地下空间项目中,你可以看到5000平方米的光伏发电系统、雨水回收利用系统、建筑用能管理平台等绿色低碳技术的应用,今年初该项目获得了由国家住建部颁发的绿建三星级设计标识证书。你也可以看到智慧政务、智慧城管、智慧交通、智慧管网等一系列信息化技术在“智慧绿岛”的实现,作为智慧太湖新城一期示范工程,该项目已在今年三月通过竣工验收。
  “我们已经埋设了2414个电子标识器,实现了对绿岛区域供水、排水、燃气、电力、电信等管线路由信息和属性信息精细化管理。并且完成了雨污水液位、供水渗漏预警系统等传感器的安装工作,通过管线状态信息的监测以及预警管理的功能,实现了全面掌握城市地下管线运行状态和及时消除地下管线运行中的隐患的功能。”金剑锋以智慧管网系统举例说。
  在刘叶明看来,绿色和智慧不仅是吴中太湖新城的两张名片,更是引领新城前进的两个清楚的航标,“既然我们一开始就选择了这条路,而且是一条正确的路,那么就要坚定不移地走下去。”
  据了解,吴中太湖新城接下来基建方面的工作重点依然是围绕“绿色与智慧”展开,包括生态环境整治工程、综合管廊和智慧城市建设的进一步推进。其中生态环境整治工程将着重在城市空地的绿化和生态环境系统的修复,主要有苏州湾湿地公园、白鹭岛、天鹅湖公园、天鹅港、七子水街等项目。


  做好配套
  在“做好地下”的同时,吴中太湖新城的“地上”也在发生变化。除了市政道路、景观绿化以及生态环境整治外,学校、医院、邻里中心等一系列公共配套设施也正在全面推进。
  2015年3月28日,位于吴中太湖新城西北部的苏州北美国际高中启动建设,这是一所由美国北卡州立大学和江苏吴中集团合作创办的国际高中,占地80亩,总投资超4亿元,招生规模将达1500名学生。另外,太湖新城公立小学也已在今年开始建设,预计2017年9月竣工,据刘叶明透露,目前学校已经跟华东师范大学基本达成合作意向,“我们希望做成复制型的,吴中太湖新城所有小学的师资和管理人员都从这里出,形成太湖新城大学区的概念。”而医院方面,位于启动区西侧,用地面积120亩、床位数1200床的高端国际化三甲级医院也已完成规划,目前正在跟市立医院洽谈合作事宜。
  刘叶明觉得,对于一座新城来说,学校和医院非常重要,“一定要尽最大努力做好。”
  “吴中太湖新城的发展一定不要快,要先把基础设施做好,交通路网、学校、医院、配套商业都布局好,建设好,企业自然会过来。”作为吴中太湖新城规划的参与者,苏州设计研究院院长查金荣说。
  2014年7月,吴中太湖新城的第一批土地公开挂牌出让,位于吴郡绿岛的四宗地块分别被天地源、园区建屋、新城创佳、德尔集团竞得,平均溢价率接近10%。这些项目未来都将融合“绿色和智慧”的理念,打造成二星级绿色建筑。而在谈及拿地原因时,每一位接受本刊采访的开发商几乎都有着相似的理由。
  “太湖新城有着很高的规划起点,未来有发展成为苏州城市副中心的可能,而且太湖资源及沿线景观带的建设,营造出了非常舒适的居住环境,能够保证吸引足够的客户群。”苏州天地源房地产开发有限公司副总经理武博飞说。
  “这是苏州最具潜力的区域,规划起点高、理念先进,地理位置优越,背山面水,景观资源丰富,而且与苏州城区关系密切。”江苏新城地产股份有限公司苏州项目总经理董益斌说。
  “这里有不可复制的太湖资源,我们看好这片的未来。太湖新城未来会成为苏州的维多利亚港。”苏州德尔太湖湾地产有限公司执行董事、总经理贺永刚说。
  此外,与永旺梦乐城一路之隔的商业用地,也在2014年11月的土拍上被深圳海岸集团拿下,未来将打造一个大型商业综合体项目——歌林小镇。
  对于今年年底将动工建设的歌林小镇,歌林商用地产管理(苏州)有限公司董事长方杰告诉记者,从建筑形态上会更注重科技感和时尚感;从商业模式上,会跟互联网进行深度结合,以消费者为基础,更偏向于多功能服务型。“我们认为,吴中太湖新城是一个十分年轻并且具有活力的生活新城,很多科技型、创业型的产业元素将在这里生根,这跟歌林小镇的新型商业模式是相匹配的。”
 

  做好产业
  外界给予吴中太湖新城的不是只有掌声。
  时匡在看了吴中太湖新城的城市设计后表达了自己的担忧,“那么多高层建筑,未来有没有那么大的市场需求?有没有那么多的企业总部会搬来?这都是需要冷静思考的。”他曾是苏州工业园区总规划师,也是吴中太湖新城规划评审专家组组长。
  这种担忧并非没有理由。在宏观经济增长速度放缓,招商竞争激烈,生产要素成本都在上升的大背景下,产业是悬在全国大部分新城头上的一把达摩克利斯之剑。
  刘叶明听到外界问得最多的也是产业,“这是个一时半会很难回答透彻和清楚的问题。”
  但吴中太湖新城成长、探索的三年,同样也是不断评估和反思的三年。“以前定位不要任何工业,现在我们也在转变想法,拓宽自己的思路。那些没有任何污染、占地少、效益高、能够带来人气的工业,我们为什么不需要呢?”刘叶明反问道。
  他深谙产业发展是需要时间积淀,不是一蹴而就的,“很多事情不一定是要在我们手上完成。”
  当然,对于这座有着高期望值的新城来说,头上的那把“达摩克利斯之剑”必须要慢慢地往下落。
  张艳今年的重点工作就是新城核心区1平方公里产业集聚区的产业招商。
  “太湖新城土地资源本身就不多,我们招商并不求快,而是一步一个脚印,在每一阶段都以高标准和高要求来提醒自己引入优质项目。”这位苏州太湖新城吴中管理委员会副主任用“如履薄冰”来形容招商工作中需要抱持的态度。
  在她看来,吴中太湖新城有准确的、获得市委市政府认可的产业定位,而且这里有着高起点的规划和非常优越的自身条件,在“四先四后”的开发理念下,投资商来这不仅能听到畅想中的未来,更能看到已成现实的环境,增强他们的投资信心。
  “从目前的招商情况看还是乐观的,大部分投资商对太湖新城是认可的。但我们必须做好研判和选择,优质项目并不仅仅是注册资金有多高或者规模有多大,而是必须要符合太湖新城未来发展蓝图,并且具备生命力和成长力。”
  所以在招商过程中,张艳始终强调,绝不是招写字楼的建设商,而是招真正可以实现产城融合概念的产业运营商。
  她希望,每一个落地在吴中太湖新城的项目都应该要实现双赢——对新城来讲,可以借助项目提升城市内涵,实现可持续发展;对于投资商来说,可以在苏州做一个具有旗舰意义的代表性项目,获得商业收益。“我们有义务和责任扶持我们认定的项目在这里获得成功,让这些项目真正把太湖新城低碳、生态、智慧、宜居的品牌做响。”